Rechtbank Breda heeft in een feitelijke procedure beslist dat de ligging aan een druk kruispunt met verkeerslichten waardedrukkend was voor de WOZ-waarde van een woning.
Rechtbank Breda heeft in een feitelijke procedure beslist dat de ligging aan een druk kruispunt met verkeerslichten waardedrukkend was voor de WOZ-waarde van een woning.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde is van belang voor onder meer de hoogte van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de onroerendezaakbelasting (ozb) en de waterschapslasten. Bij de vaststelling wordt ook rekening gehouden met waardedrukkende factoren, zoals een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of (vermeende) overlast veroorzakende omstandigheden.
Situatieschets
In deze zaak was een man de eigenaar-bewoner van een woning met een garage en oprit. De woning lag dicht bij een kruispunt met verkeerslichten. Het wachtende verkeer blokkeerde veelvuldig de oprit van zijn woning, waardoor hij hinder ondervond bij het in- en uitrijden van de oprit naar de garage van de woning.
De gemeente had de WOZ-waarde van de woning met peildatum 1 januari 2010 vastgesteld op 486.000 euro en in dezelfde brief de aanslag ozb 2011 vastgesteld. De man maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning en tegen de aanslag ozb. De gemeente ging in de uitspraak op bezwaar alleen in tegen het bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde en wees dit af. De gemeente overlegde daarbij een taxatierapport met gegevens en beeldmateriaal van acht referentiewoningen.
Uitspraak
Naar het oordeel van de rechtbank voldeden zeven van de acht door de gemeente gekozen woningen om uiteenlopende redenen niet als referentiewoning. Van de woning die wel voldeed als referentiewoning had de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat deze woning in gelijke mate overlast ondervond van het verkeer als de onderhavige woning. De rechtbank verlaagde de WOZ-waarde naar redelijke schatting van 486.000 euro naar 471.000 euro.
Door wettelijke bepalingen werkt de lagere WOZ-waarde door in de aanslag ozb en moet de gemeente deze ambtshalve aanpassen. Los van het feit dat er nog geen uitspraak op bezwaar over de aanslag ozb was, hoefde de rechter zich ook om die reden daar niet over uit te laten.
Rechtbank Breda, 7-12-2011, nr. 11/3525 (gepubliceerd 24-1-2012).
http://actueel.nl.pwc.com/site/bouw_en_vastgoed/vastgoed/1383/woz_waarde_verlaagd_op_grond_van_ligging.html?internalreferrer=rssfeed
Bron: pws.nl