Vind uw koophuis via de makelaar van de VBO

Deskundigen komen met meer of minder vérgaande oplossingen

Het Lenteakkoord was nog maar net gesloten en de eerste reacties kwamen binnen, toen de initiatiefnemers van Wonen 4.0 hun plannen publiceerden. ‘An offer you can’t refuse’; zo omschreven ze het plan dat ze op 23 mei jl. presenteerden aan de politiek. Een integraal plan om de woningmarkt los te trekken, te hervormen en om die markt weer perspectief te bieden. Omdat de maatregelen zich vanaf 2015 over een lange periode uitstrekken, heeft iedereen de tijd om zich aan te passen aan de nieuwe situatie. Wonen 4.0 is een initiatief van Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de branchevereniging van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO. Zij deden er anderhalf jaar over om de plannen vorm te geven.
Al vóór de officiële presentatie regende het in de media van de negatieve reacties: huurders waren bang dat hun huren explosief zouden stijgen; woningeigenaren voorzagen dat ze hun hypotheek niet meer konden betalen door de geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

Daar stond tegenover dat een groot aantal deskundigen, zoals de econoom Johan Conijn en hoogleraar woningmarkt Hugo Priemus spraken van een ‘historisch akkoord’. Zij waren vol lof over het plan. Priemus: “Het is een doorbraak omdat groepen die altijd heel verschillende opvattingen hebben over de woningmarkt het nu met elkaar eens zijn geworden. Niet over een slap compromis maar over een heel duidelijk kompas waar we jaren mee vooruit kunnen.”

“Kopen en verkopen makkelijker”
De initiatiefnemers gaven aan dat goed is nagedacht over de betaalbaarheid van het wonen, de waarde van het eigen huis en de verkoopbaarheid daarvan: “Het plan brengt de dynamiek terug op de woningmarkt en het maakt kopen en verkopen gemakkelijker. Ondanks de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek (in 30 jaar) worden blijvende betaalbaarheid en een beheerste waardeontwikkeling van woningen bereikt door compensatie via lagere belastingtarieven en de afbouw van het eigenwoningforfait. Daarmee blijft zowel de koopkracht als de financieringscapaciteit van huishoudens zoveel mogelijk op peil.

Het plan is een aanbod aan de politiek, want die moet het plan gaan realiseren. De verkiezingen en de kabinetsformatie bieden daarvoor bovendien alle ruimte. Ons aanbod aan de politiek omvat niet alleen een inhoudelijk doortimmerd plan; we leveren er meteen ook het benodigde maatschappelijke draagvlak bij”

Geleidelijk
Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar: “We bieden met Wonen 4.0 een structurele oplossing voor een probleem dat zich al veel te lang voortsleept. Het CPB heeft berekend dat de gebrekkig functionerende woningmarkt de samenleving jaarlijks zo’n 7,5 miljard kost. Hoogste tijd dus voor verandering, maar wel geleidelijk omdat het gaat over de portemonnee van de consument.”

Van der Ploeg ziet ook op fiscaal gebied mogelijkheden: “Ook de hypotheekverstrekking is gebaat bij meer aanbieders. Daarvoor moet een speelveld worden gecreëerd. En nu de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wordt afgebouwd en de waarde zich geleidelijk positief zal gaan ontwikkelen, is er voor banken geen reden meer om hun heel strakke financieringsvoorwaarden te handhaven. De financierbaarheid wordt sterk verbeterd, dus de banken zijn nu aan zet.”

‘Nieuw elan voor de bouw’
De dag na de presentatie van Wonen 4.0 werd door het ‘Bouwteam’ het plan ‘Nieuw elan voor de bouw’ bekendgemaakt. Het Bouwteam had van minister Spies de opdracht gekregen om met een investerings- en innovatieagenda te komen voor de woning- en utiliteitsbouw. VvE Belang was in de persoon van voorzitter Fred Schuurs vertegenwoordigd in de werkgroep ‘Verduurzaming bestaande woningbouw’. Immers: verduurzaming is niet alleen goed voor het comfort en de portemonnee van de bewoners; er wordt ook werkgelegenheid door gecreëerd. “Zorg voor terugverdiengaranties”, was een van de aanbevelingen. “De markt zou er goed aan doen om meer prestatiecontracten aan te bieden die meer zekerheid geven. En de leveranciers moeten ook veel beter gekwalificeerd zijn zodat ze goede adviezen kunnen geven en het werk optimaal kunnen uitvoeren.”

De financiering blijft een knelpunt: banken zijn moeilijk te bewegen om hypotheken te verstrekken waardoor het voor veel mensen lastig is om de financiering van hun woning rond te krijgen. De afgelopen maanden zijn er diverse initiatieven ontwikkeld om ook dat punt aan te pakken.
Het Bouwteam stelde ook al dat er een Routekaart Kansen en Knelpunten Vastgoedfinanciering moet komen waarmee de rijksoverheid, banken en beleggers nieuwe financieringsarrangementen ontwikkelen.

(kader)
Wonen 4.0
Wonen 4.0 is het resultaat van anderhalf jaar onderhandelen tussen de betrokken organisaties. Het plan bevat samenhangende maatregelen, die de politiek een handreiking bieden voor nieuw beleid ten aanzien van de woningmarkt. Drie ingrijpende maatregelen vormen de kern van het plan:
- de hypotheekrenteaftrek wordt over een periode van 30 jaar geleidelijk afgebouwd (met 1/30e deel per jaar);
- de huren van woningen die onder het marktniveau liggen, worden geleidelijk verhoogd;
- er wordt een woontoeslag geïntroduceerd als steun voor lagere en bescheiden middeninkomens in zowel de huur- als de koopsector.
Betaalbaar wonen is het uitgangspunt van het plan. Daarom wordt het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting wordt in zijn geheel afgeschaft. Helemaal inkomensneutraal is het plan niet: huishoudens in de huur- en koopsector die nu worden overbedeeld door de hypotheekrenteaftrek of door een lage huur (‘scheefwonen’), zullen wat van die voordelen moeten inleveren.

(kader)
“Wonen 4.0: een krachtig plan”
Prof. dr. Peter Boelhouwer, wetenschappelijk directeur van Onderzoeksinstituut OTB en hoogleraar housing systems aan de TU Delft, heeft de plannen van Wonen 4.0 doorgerekend. Zijn conclusie: het is een krachtig plan, dat historische blokkades slecht. Het maakt wonen weer betaalbaar en biedt meer investeringsruimte. “Wij hebben er het volste vertrouwen in dat dit plan op een verantwoorde wijze tot uitvoering kan worden gebracht”, zegt hij.
Boelhouwer onderzocht de ontwikkeling van de koopprijzen en de huuropbrengsten in relatie tot de inkomensontwikkeling en de consumentenuitgaven voor het wonen.
“We zijn uitgegaan van licht dalende inkomens in de eerste twee jaar”, zegt hij. “Vanaf 2017 gaan we uit van een beperkte stijging van de inkomens. Dan zijn ook de gevolgen van de verlaging van de inkomstenbelasting merkbaar. De prijzen van woningen zullen de eerste twee jaar (tot 2015) nog wat dalen, maar daarna voorzien we weer een stijging. Uiteindelijk zal de financiële positie van de huishoudens verbeteren.”
Boelhouwer is blij dat met name starters worden ondersteund: “Wonen 4.0 stimuleert – in tegenstelling tot het Lenteakkoord - de mogelijkheden voor starters. Dat kan de verhuisketen ook een impuls geven. Het plan sluit ook prima aan bij eerdere voorstellen van de SER, de VROMRaad en bij het plan dat onlangs door 22 economen werd gepresenteerd. Het geeft alle mogelijkheden voor een geleidelijke en structurele hervorming van de woningmarkt.”

Bron: VvE Magazine juni 2012