Actueel

Starter zonder vermogen aangewezen op dorpen

23 juli 2018


Jonge starters, onder de 35 jaar, kunnen moeilijk een woning kopen in de steden. Door de prijsstijgingen is het aantal betaalbare woningen voor starters hier flink afgenomen. Vooral jonge starters die in hun eentje kopen en weinig spaargeld meebrengen, hebben nog maar weinig keus in de stad. Doorsneestarters die met z’n tweeën een woning kopen, kunnen met hun inkomen een woning met een prijs tot €230.000 financieren. De alleenstaande starter kan een woning financieren met een prijs tot €150.000. In heel Nederland kunnen deze stellen op basis van hun inkomen nog 26 procent van de online te koop staande huizen financieren, terwijl voor alleenstaande starters slechts 7 procent betaalbaar is. Koopkansen van jonge starters zijn buiten de stad een stuk groter: ongeveer 80 procent van de voor starters betaalbare woningen staan te koop buiten de 25 grootste steden. Van de top 25 steden zijn Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem het meest toegankelijk voor starters. Van de vier grote steden zijn dit Den Haag en Rotterdam.

Jonge starters blijven achter

De groep jonge starters, onder de 35 jaar, blijft achter op de rest van de particuliere woningmarkt (doorstromers, starters ouder dan 35 jaar en particuliere investeerders). Het Kadaster schreef eerder dat het aantal jonge starters vorig jaar met slechts 5 procent groeide, terwijl de rest van de markt datzelfde jaar een groei van 24 procent liet zien. Strengere regels rondom hypotheekverstrekking maken dat meer eigen vermogen nodig is voor het kopen van een woning dan eerst. Woningkopers kunnen de kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten) en makelaarskosten bijvoorbeeld niet meer meefinancieren. Deze nieuwe regels raken met name jonge starters hard, omdat deze zelf vaak over weinig eigen vermogen beschikken. Ook andere factoren zetten jonge starters op een achterstand, blijkt uit eerder onderzoek van het ING Economisch Bureau.


Steden zijn in trek, maar voor veel starters onbetaalbaar

Veel jongeren vestigen zich bij voorkeur in een stad, omdat de werkgelegenheid er groter is en keuzes rondom vrijetijdsbesteding groter zijn (DNB, 2017). Steden zijn in het algemeen ook meer populaire woonlocaties dan dorpen. Prijzen van koopwoningen in de grote steden stijgen hierdoor relatief hard in vergelijking met de rest van Nederland en nemen ongeveer 14% procent van alle jaarlijkse woningtransacties voor hun rekening (1) . De gemiddelde prijs van een Amsterdamse woning steeg in de afgelopen vijf jaar bijvoorbeeld met 65 procent, en woningprijzen in Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen in diezelfde periode met meer dan 40 procent. Gemiddeld steeg de prijs van de Nederlandse koopwoning met 27 procent.


‘Starterswoning’ kost tussen de €150.000 en €230.000

Wie is de jonge starter op de woningmarkt en hoeveel heeft deze starter te besteden? Ongeveer 70 procent van de starters op de koopwoningmarkt is tussen de 25 en 35 jaar. De meesten van hen kopen als ze 26 jaar zijn. Om een inschatting te maken van het bruto-inkomen (2) van het modale startershuishouden, kijken we naar het inkomen van Nederlandse huishoudens met een kostwinner tussen de 25 en 35 jaar. Het modale tweepersoonshuishoudens in deze groep verdient anderhalf inkomen (3). Op jaarbasis verdienen zij een bruto-inkomen van €52.100. Op basis van de NIBUD financieringsnormen kan dit huishouden een hypotheek van maximaal €230.000 afsluiten (4) . Alleenstaande starters tussen de 25 en 35 jaar verdienen een stuk minder, namelijk €34.400 per jaar. Zij kunnen hiermee een hypotheek van maximaal €150.000 afsluiten.

Ook als starters de prijs van een koopwoning volledig financieren met een hypotheek, hebben zij eigen vermogen nodig. Gemiddeld is rond de 5 procent van de woningwaarde nodig voor het betalen van de kosten koper (overdrachtsbelasting van 2 procent en notariskosten). Koopt een startersstel een woning van €230.000, dan komt dit neer op €11.500 en daar komen de kosten voor de makelaar en de inrichting nog bovenop. Veel starters hebben weinig of geen eigen vermogen (€5.400 is modaal (5)). Het betalen van de kosten koper is dus een drempel voor het kopen van een woning. Natuurlijk is er een groep starters die wel veel eigen vermogen heeft: ze hebben zelf bijvoorbeeld veel gespaard of beschikken via een schenking van hun ouders over een flinke pot met geld. Omdat we ons hier richten op de modale starter, gaan we in het vervolg uit van starters die geen eigen vermogen kunnen inleggen bij het kopen van een woning. Voor het betalen van een koopwoning zijn ze dus volledig afhankelijk van hun hypotheek.


Aangewezen op kleine steden en dorpen

Momenteel hebben ongeveer 27.000 woningen van de online te koop staande woningen een vraagprijs van €230.000 of minder en zijn dus betaalbaar voor het modale startersstel (6) . Dit is ongeveer 26 procent van alle online te koop staande woningen in Nederland. Slechts een klein deel van die woningen, zo’n zesduizend (een op de vijf woningen onder de €230.000) staat in één van de 25 grootste steden. Het startersstel is wat betreft het huidige aanbod dus voor bijna 80 procent aangewezen op de kleine steden en dorpen.
De alleenstaande starter kan met zijn inkomen minder dan 7.500 woningen van het totale online aanbod financieren, ofwel 7 procent. Een nog kleiner deel daarvan staat in de 25 grootste steden: zo’n 1.400 woningen (een op de vijf woningen onder de €150.000) zijn daar voor hen nog betaalbaar.
De meeste starterswoningen in Rotterdam, Den Haag en Tilburg …
Kijken we naar de top 25 steden, dan staan in absolute zin de meeste betaalbare woningen voor startersstellen (vraagprijs onder de €230.000) te koop in Rotterdam, Den Haag en Tilburg. Voor alleenstaande starters (vraagprijs onder de €150.000) staan ook de meeste betaalbare woningen te koop in Rotterdam en Den Haag, met Dordrecht op de derde plek. Utrecht en Amsterdam bieden van de vier grote steden het kleinste aantal betaalbare woningen aan.


… maar concurrentie is hier groot

De kans dat een starter het winnende bod doet, hangt mede af van het aantal huishoudens dat een bod uitbrengt op dezelfde woning. Hoe meer bieders, hoe kleiner de koopkans. We maken daarom een eerste inschatting van de concurrentie tussen starters door het aantal potentiële starters dat op dezelfde woning biedt in te schatten. Dit doen we op basis van statistieken van het Kadaster, CBS Statline en het online woningaanbod op Funda.nl: vanuit CBS Statline weten we van elke stad het aantal inwoners tussen de 18 en 35 jaar. Het Kadaster rapporteerde in 2017 het aantal starters (per duizend inwoners per jaar) voor verschillende leeftijdsgroepen; in de leeftijd van 26 tot 30 jaar (de meeste jonge starters vallen in deze categorie) lag dit bijvoorbeeld op 30,5 starters per duizend personen. Voor iedere stad schatten we hiermee het aantal potentiële starters op 2 procent van de huidige bevolking tussen de 18 en 35 jaar. We veronderstellen hierbij wel dat starters willen kopen in de stad waar ze al wonen

Op basis van deze analyse zijn Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem de meest toegankelijke steden voor startersstellen. In deze steden is het potentieel aantal starters dat op dezelfde woning biedt lager dan gemiddeld in Nederland. Van de vier grote steden is in Den Haag voor starters de concurrentie het kleinst. De concurrentie tussen starters in Amsterdam en Utrecht is het grootst: hier schatten we in dat er per starterswoning gemiddeld meer dan tien potentiële starters een bod willen doen. Ook in Leiden, Haarlem en Eindhoven is de concurrentie onder starters groot.

Kijken we naar het woningaanbod voor de alleenstaande starter (onder de €150.000), komt een extremer beeld naar voren. In Amsterdam, Almere en Haarlem schatten we in dat er per starterswoning meer dan 100 starters een bod willen doen. Koopkansen voor de alleenstaande starter in deze steden zijn dus zeer beperkt. Ook in de meeste andere steden is er sprake van extreme krapte. In de meeste steden ligt het gemiddelde aantal alleenstaande starters dat een bod wil doen op dezelfde woning tussen de tien en vijftig.

(bron: ING)