Actualiteiten

Aanpak van ondermijning in verhuur

9 november 2020




Grondige screening vóór de ondertekening van het huurcontract

Het wordt tijd voor meer bewustwording als het gaat om ondermijning in verhuur. Verhuurders en verhuurmakelaars lopen grote risico’s als ze potentiële huurders onvoldoende screenen en geen toezicht houden op een juist gebruik van het pand. Enorme schade, sluiting van het pand, opzeggen van het contract door hypotheekverstrekker of verzekeraar etc. Maar hoe voorkom je criminele activiteiten in het pand dat je geheel te goeder trouw verhuurt – of waarbij je als verhuurmakelaar betrokken bent? Die vraag legden we voor aan John Meijerink, landelijk projectleider sector Vastgoed bij de politie, en Ilona Karsdorp, analist crimineel vastgoed bij de Versterkingspijler Vastgoed. In Rotterdam is ze betrokken bij Motus, dat een beweging op gang wil brengen om te komen tot een eerlijke en veilige verhuurbranche. Ze is ook lid van de landelijke contactgroep Vastgoed. 

“We zien overal in het land diverse vormen van illegale c.q. criminele activiteiten in huurpanden”, zegt John Meijerink. “De productie en opslag van allerlei soorten drugs in woningen en bedrijfspanden is al jaren bekend. We ontmantelen enige duizenden hennepkwekerijen per jaar. Daarnaast is het aantal aangetroffen locaties met synthetische drugs (productie/opslag/dumping) ten opzichte van vorig jaar flink toegenomen. Daarnaast worden we geregeld geconfronteerd met het feit dat huurpanden worden gebruikt voor illegale prostitutie en voor huisvesting van illegalen en criminelen. Ook in fraaie, luxueuze appartementencomplexen. Die zijn ideaal: voor veel criminelen speelt geld geen rol, en een eigen parkeergarage is een groot voordeel voor hen. In bedrijfspanden zien we natuurlijk de nodige dekmantelbedrijven.”

"Geef als verhuurder of verhuurmakelaar aan de huurder aan dat je zorgvuldig te werk gaat" 

Motus

Rotterdam heeft met Motus een team dat zich specifiek bezighoudt met ondermijning. Deze RIEC (Regionaal Informatie- en Expertise Centrum)-Versterkingspijler richt zich specifiek op de aanpak van crimineel vastgoed. Op de site veiligheidsalliantie.nl vinden alle betrokkenen informatie en tips – ook in het Engels. Criminele netwerken worden verstoord, maar Motus werkt ook samen met publieke en private partijen om de maatschappij weerbaarder te maken. In andere regio’s bestaat zo’n team nog niet. “We richten ons specifiek op de verhuurmakelaar, omdat we constateren dat zij vaak een sleutelpositie hebben in verhuur aan criminelen”, zegt Ilona Karsdorp. “We zien nogal eens spookpanden: panden waarin niemand ingeschreven staat en waar we steeds dezelfde verhuurder aantreffen. Daar zitten vaak dekmantelbedrijfjes. Of panden waar degene die ingeschreven staat, niet de huurder is. De eigenaar gebruikt het pand dan voor witwasactiviteiten. We willen graag zicht krijgen op die verhuurders. Als we ze snel herkennen, kunnen we actie ondernemen.” 

Persoonlijk contact

Het probleem is dus duidelijk in kaart, maar dan de vraag: wat doen we eraan? Meijerink: “In de eerste plaats aan de huurder aangeven dat je als verhuurder of verhuurmakelaar zorgvuldig te werk gaat. Dat je een aantal documenten nodig hebt en dat je van plan bent om met enige regelmaat te komen kijken. Als de huurder daar niet voor voelt, komt de huurovereenkomst gewoon niet tot stand. In de brochure ‘Veilig uw pand verhuren’ geven we een opsomming van die documenten en controles. Die hoef je overigens niet allemaal uit te voeren: het is geen checklist. Samen met de branche hebben we een algemene brochure samengesteld die duidelijk aangeeft waar je allemaal aan moet denken. We denken ook dat malafide verhuurders zich wel twee keer bedenken voor ze zich wenden tot een bonafide verhuurmakelaar die duidelijk maakt dat hij van plan is om zich aan de regels te houden.”

Digitale tools om huurders te screenen, zijn waardevol als hulpmiddel, maar Karsdorp benadrukt het belang van het persoonlijk contact. “Bij het tekenen van de overeenkomst (en liever nog bij de bezichtiging van het pand) moet de huurder een aantal belangrijke documenten fysiek kunnen overleggen, zoals een identiteitsbewijs (dat is digitaal makkelijk te vervalsen). Loonstrookjes en/of de historie van een huurder, een inschrijving bij de Kamer van Koophandel; het zijn allemaal zaken waarmee je eenvoudig een eerste check kunt uitvoeren.”

Zorg- en onderzoeksplicht

Verkeerde keuzes blijven maar al te vaak niet onbestraft, zegt Karsdorp: “Als verhuurder of bemiddelaar heb je een zorgplicht maar ook een onderzoeksplicht: heb je te maken met degene die zegt dat hij/zij je pand gaat huren? Controleer daarom het ID-bewijs vóór er wordt getekend. Als blijkt dat de screening niet goed is uitgevoerd, kun je ook betrokken worden in een strafrechtelijk onderzoek. Bij schade aan het pand word je wellicht aansprakelijk gesteld. En het is natuurlijk ook niet al te best voor je reputatie.”

Dan zitten we meteen in het spanningsveld: welke opdracht krijgt de verhuurbemiddelaar van de opdrachtgever? Gaat het alleen om bemiddeling bij de verhuurprocedure of wordt de makelaar ook betrokken bij het beheer van het pand? In hoeverre mag hij/zij ‘achter de voordeur’ komen? Meijerink: “Daarover moet je dus vooraf duidelijke afspraken maken met de huurder. En leg deze ook goed vast in het huurdossier. Meld ook direct dat je ten behoeve daarvan af en toe een afspraak maakt om te bekijken of het pand werkelijk wordt gebruikt voor het doel dat de huurder vermeldt. Als de huurder dat niet wil, steeds telefoontjes wegdrukt of gewoon niet opendoet, zijn dat alarmsignalen. Criminelen houden niet van aandacht. Rijd ook eens ’s avonds en overdag langs het bedrijfspand. Staat er een naam op de gevel? Zijn er activiteiten? Staat er een bedrijfsauto? Bij woningen: vraag eens aan de buren of ze rare dingen zien. Inderdaad: dat vraagt om extra betrokkenheid van de verhuurder én van de verhuurmakelaar. We zien nogal eens dat het aan dat toezicht mankeert. Is er echt iets mis? Meld het, bijvoorbeeld via Meld Misdaad Anoniem.”

Contante betalingen

Karsdorp: “We hebben te maken met drie groepen: de bonafide verhuurders die alles goed proberen te doen (en desondanks soms onaangenaam verrast worden), de verhuurders die een oogje dichtknijpen (en dus ook criminaliteit faciliteren) en de kleine groep die bewust criminaliteit en ondermijning mogelijk maakt.

Dat gebeurt op tal van manieren. Een daarvan is het accepteren van contante betalingen. Tip: accepteer alleen bij hoge uitzondering – en eenmalig – een contante betaling. Wanneer er toch contant wordt betaald, leg dan vast wie de betaling heeft gedaan en in welke coupures. En maak een kopie van het legitimatiebewijs. Criminelen vinden het fantastisch om de huur contant te betalen. Wellicht kan een aanbetaling contant plaatsvinden, maar als de huurder de huur iedere maand contant wil betalen, is er waarschijnlijk iets aan de hand. Wij adviseren om ook de borg giraal te betalen.”

Beiden benadrukken het belang van bewustwording van risico’s: “De meeste pandeigenaars zijn zich niet bewust van de risico’s die ze lopen. Maar misschien zien ze ook op tegen het stellen van ongemakkelijke vragen. Met onze brochure richten we ons op die groep, want het gaat nogal eens om ‘hobbyisten’: mensen die geld overhebben, een tweede woning kopen en die zelf verhuren. Wij adviseren om een deskundige verhuurmakelaar in te schakelen.”

Vergunning of keurmerk

Ze zouden ook graag zien dat verhuurmakelaars zich aansluiten bij een brancheorganisatie. “Tijdens het webinar Verhuur Veilig op 14 oktober jl. hoorden we ook dat er veel behoefte is aan voorlichting. De brancheorganisatie kan daarin heel goed voorzien, bijvoorbeeld door workshops en seminars in samenwerking met de politie. Een vergunningsplicht zou ook een goed idee zijn: dan kun je normen stellen en krijg je zicht op de markt. Probleem is dat er heel veel kleine verhuurders zijn, die zich niet aansluiten bij een organisatie.”

Uitbannen van criminele activiteiten is een utopie, zegt Meijerink. “Maar er is wel veel verbetering mogelijk. Daarom hebben we ook het initiatief genomen om alle informatie die beschikbaar is en gedeeld mag worden bij de politie, te delen met de brancheorganisaties. De brochure ‘Veilig uw pand verhuren’ is daarvan het eerste voorbeeld.” 

Karsdorp: “Behalve de makelaars zijn er natuurlijk nog meer publiek-private instanties die betrokken zijn bij de voorlichting aan verhuurders. De notaris bijvoorbeeld, maar ook de Kamer van Koophandel en de banken. Die laatste hebben een sleutelpositie bij het tegengaan van witwassen. Zij weten wie de rekening opent, en ze kunnen ook controleren wat er met de rekening gebeurt. Ongebruikelijke transacties kunnen ze direct melden. Alleen door samenwerking tussen alle partijen kunnen we de nodige drempels opwerpen voor malafide huurders en verhuurders.”

Voorstel voor verbetering kwaliteit verhuurbemiddelaars

VBO en Stichting Verhuur Veilig hebben in het kader van ondermijning in vastgoed en goed verhuurderschap een voorstel uitgewerkt waarmee de kwaliteit van verhuurbemiddelaars via (gemeentelijke) vergunningen verbeterd en gewaarborgd kan worden. Daarin wordt gepleit voor kwaliteitseisen, zoals inschrijving in een makelaarsregister (slechts 20 procent van alle verhuurbemiddelaars is aangesloten), een keurmerk voor het screeningsproces en voor professionele screening door een externe partij zoals Huurcheck.

Wie aan alle eisen voldoet, krijgt het keurmerk ‘Verhuur Veilig’. Dat garandeert dat de verhuurbemiddelaar een kwalitatief goed, zorgvuldig en transparant verhuurbeleid voert. Een periodieke controle maakt deel uit van het keurmerk. Overigens: makelaars hoeven niet zelf het wiel uit te vinden bij het opstellen van een verhuurcontract. Het Model 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) geeft exact aan wat in het contract moet staan.