Nieuwsbericht

Column: Omgaan met taxatie-onzekerheden

Column: Omgaan met taxatie-onzekerheden

Taxeren Winkelleegstand
3 minuten

 

Wordt 2021 een jaar met meer zekerheden nu er een coronavaccin op de markt is gebracht? Hoeveel grip heeft corona vorig jaar eigenlijk gekregen op de marktwaardetaxaties? Zet de winkelleegstand zoals Locatus vorig jaar voorspelde door? Taxateurs houden een ruime slag om de arm waar het gaat om een schatting van de marktwaarde.

Taxateurs hebben immers ook geen glazen bol en er zijn te weinig kenbare transacties waaruit ze prijsbewegingen kunnen afleiden. Er is in de vastgoedmarkt, die sowieso intransparant is, weinig actuele informatie te vinden. Partijen houden de data voor zich, delen niet en ik hoorde zelfs dat taxateurs nu teruggrijpen op referenties van eind 2019, toen corona nog een virus in het verre China was. Tja, en wat is een taxatie dan nog waard?

Financiers en accountants willen ‘de waarheid’ horen. Hét verlossende getal dat absolute zekerheden aangeeft. Daarbij vergeten ze dat dit in een normale marktsituatie al bijna niet te doen is, hoe zou dat dan in de huidige markt wel kunnen? Veel factoren zijn immers onbekend. Normaal gesproken is na één of twee conceptrapportages een concensus bereikt over een marktwaarde. Maar een markt is nooit stabiel. Kun je van een taxateur dan wel een marktwaarde verlangen die met absolute zekerheid kan worden voorspeld? 

De definitie van marktwaarde maakt al duidelijk dat zoiets niet mogelijk is: een taxatie is immers een schatting van een bedrag dat in een hypothetische transactie tot stand komt. Een taxateur weet bovendien weinig van de beweegredenen van partijen. Terwijl beweegredenen om iets aan te kopen, of te verkopen wel degelijk hun eigen onmiskenbare invloed uitoefenen. 

Sommige geleerden stelden dat in de tijden van economische crisis geen marktwaarden konden worden vastgesteld, omdat er helemaal geen kopers waren. Maar volgens mij klopt dit niet. De taxateur moet uit alle informatie die hem ter beschikking staat, een schatting van de prijs destilleren die op de waardepeildatum ook echt betaald zou worden. Een afgeslagen bod of een afgeketste transactie hoort daar ook bij. Een taxatie is een opinie over de uitkomst van een theoretische transactie en gaat altijd gepaard met enige mate van onzekerheid.

Valt onzekerheid dan te kwantificeren en moet je dit eigenlijk wel willen? Het is volgens mij van belang dat de marktwaarde zo volledig mogelijk wordt gemotiveerd en onderbouwd. Daar wordt sinds de oprichting van het NRVT hard aangewerkt. Klanten moeten kunnen vertrouwen op datgene wat door de taxateur wordt gerapporteerd in het taxatierapport. De gedachtegang van de taxateur moet te volgen zijn en daarmee zijn afwegingen. 

Taxatie-onzekerheid is dus volgens mij niets nieuws onder de zon, maar juist van alle tijden. Mijn stelling is dan ook: Leer ermee leven.

Sebastiaan Roggeveen, Beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed

Ontdek zelf de voordelen van het VBO-lidmaatschap

Meer informatie