Blog

De Uitspraak: Voortvarend verduurzamen

De Uitspraak: Voortvarend verduurzamen

Juridische zaken
6 minuten

 

Erik was een ondernemer die ten behoeve van zijn oudedagsvoorziening had geïnvesteerd in vastgoed. Het betrof een klein wooncomplex met elf huurders. Erik had in de krant een interessant artikel gelezen over verduurzaming. Voordeel van verduurzaming was dat de energiekosten flink zouden dalen, de huur daardoor wat hoger zou kunnen zijn, de waarde van het pand zou stijgen en bovendien zou ook nog eens de planeet gered worden van een gewisse ondergang. Erik ging dus aan de slag. 

Toestemming huurders

De eerste stap was het verkrijgen van toestemming van de huurders om een aantal maatregelen te nemen en voorzieningen aan te brengen in de huurwoningen. De kosten kwamen voor rekening van Erik. Immers: de verhuurder betaalt. Maar daarmee was het verhaal niet af. Tegenover de investeringen zouden de huurders een bijdrage moeten betalen in de vorm van een iets hogere huurprijs. Meer comfort en lagere energielasten zouden toch niet als gratis brood uit de hemel komen vallen. Logisch was dat wel, maar dat betekent nog niet dat het ook zo zou werken. De huurders verzetten zich fel tegen deze aangekondigde huurverhoging. Zij zagen geen enkele reden om medewerking te verlenen. Wat hen betrof zou alles bij het oude kunnen blijven, vooral ook die comfortabel lage huur. Erik belegde een huurdersvergadering, en toen dat geen effect had nog één en nog één en daarna nog één. Uiteindelijk slaagde hij er in om zes van de elf huurders over de streep te trekken. Dat was echter niet voldoende. De wet bepaalt immers dat 70% van de huurders in moet stemmen met de verbouwingsmaatregelen. Erik sprak nog eens persoonlijk met de overgebleven huurders. Twee huurders gingen alsnog akkoord, na oeverloos debatteren. Dat maakte dus 77%. Voor Eric was dat belangrijk. De wet bepaalt immers dat, als 70% van de huurders instemt met een woningverbetering, dat als redelijk voorstel geldt en de rest moest zich dan daarbij neerleggen. Als zij het er niet mee eens zijn moeten ze maar naar de rechter.

Proceskosten

Helaas, de drie laatste huurders waren onverzettelijk. Zij lieten het er niet bij zitten. Met behulp van door de overheid betaalde gratis rechtsbijstand spanden zij een procedure aan tegen Eric en stelden dat de voorgestelde renovatie en daaraan verbonden huurprijsverhoging onredelijk waren. De maandhuur van € 309,15 zou worden verhoogd naar € 476 en daarna met 2,4% per jaar toenemen. “Een schande was het, meneer de vastgoedcowboy, een hele grote schande, pure huisjesmelkerij van het ergste soort. Niets renovatie, maar het verhelpen van achterstallig onderhoud”. Bovendien meenden zij dat de werkzaamheden erg ingrijpend waren, zij dus zouden moeten verhuizen en dat de daaraan verbonden kosten van 6.000 euro per huurder door Eric gedragen moesten worden. Er zouden immers voorzetwanden worden geplaatst, de kozijnen en ramen worden vervangen door dubbele beglazing, dakisolatie en zonnepanelen zouden worden geplaatst waartoe allerlei doorvoeren gerealiseerd moesten worden en nog meer van die snode, ingrijpende sloop- en herbouwactiviteiten. Eerst de huurders betalen en dan mocht Eric aan de slag. De kantonrechter was ruim een half jaar later duidelijk in zijn vonnis en wees de vorderingen van de huurders af. Die gingen in hoger beroep bij het hof. Na anderhalf jaar deed het hof uitspraak en weer kreeg Eric gelijk. Was Eric blij? Ja en neen. Het resultaat was prima, maar de door hem gemaakte proceskosten waren stevig. Voor dat geld had hij een flink deel van de werkzaamheden kunnen bekostigen.

Ambtelijke activiteiten

Erik kon nu eindelijk eens een aanvang nemen met de uitvoering van zijn plannen. Als eerste begin zou overal dubbel glas aangebracht worden en de houten kozijnen die, eerlijk was eerlijk, volledig verrot waren, zouden vervangen worden door kunststof. Goed isolerend en geen onderhoud meer. 

Helaas voor Erik, maar het pand was bestempeld tot beschermd stadsgezicht. Toen Erik dus aan de dienstdoende gemeenteambtenaar vroeg om mee te denken over een subsidieregeling was het antwoord: “ho ho meneertje, dat gaat niet zomaar”. Kunststof kozijnen waren uit den boze. Dat was in strijd met het historische aangezicht. Alleen maar houten kozijnen zouden mogen worden geplaatst, welke qua houtzwaarte, detaillering en indeling uitgevoerd dienen te worden conform de bestaande situatie. Dat viel dus tegen. Nog erger was dat Eric die kunststof kozijnen al had laten plaatsen. Die moesten er dus uit en dat dan ook nog eens onder last van een dwangsom. Ook het plan van Erik om zich te ontdoen van de peperdure stadsverwarming liep hopeloos vast. Erik wilde namelijk onderzoeken of de mogelijkheid bestond om gebruik te maken van aardwarmte. Daar werd echter onder geen beding vergunning voor verleend. De gevolgen voor het milieu waren onvoldoende in kaart gebracht. De gemeente wilde wel meewerken, maar Erik moest dan eerst een deskundigenrapport laten opstellen. De kosten bleken echter net zo hoog te zijn als het energieverbruik gedurende zeven jaar. Erik zag daar dus maar vanaf. Ook het plan om een aantal zonnepanelen op het dak te plaatsen bleek eenvoudiger bedacht dan uitgevoerd. De buren maakten ernstig bezwaar. Zij hadden immers een dakterras dat uitkeek op het dak van Erik. Zij vonden zonnepanelen niet mooi en waren bang voor lichtreflectie en zelfs een vergroot risico op brand. Gelukkig werden deze bezwaren ongegrond verklaard.

Fijne aannemer

Eric had enkele aannemers gevraagd om een offerte uit te brengen. Martin Versmissen, genaamd BouwEnthousiast, kortweg ook wel BeT, was het goedkoopste. Versmissen had wellicht goed nagedacht over zijn handelsnaam want toen Eric vroeg of hij veel ervaring had met dergelijke projecten vertelde de aannemer zelfverzekerd lachend: “joe beth” waarmee hij het engelse “You bet” kennelijk bedoelde. Ja, dat was humor. Althans, dat meende Versmissen zelf. Eric betaalde 25.000 euro aan. Maar waar de voorschotfactuur heel snel werd geproduceerd volgden er geen bouwkundige activiteiten. Ja, er werden een ladder aangevoerd en onderdelen van een steiger, maar dat was het dan. Na drie weken bellen kwam er antwoord. Niet van aannemer “BeT”, maar van zijn curator. Helaas, COVID-19, Recessie, dubieuze debiteuren en zelfs het echec van Lehman Brothers in Amerika, Dirk Scheringa Bank en Icesave werden er nog eens bijgehaald als oorzaak van deze déconfiture. Lang verhaal kort: de 25.000 euro konden als verloren beschouwd worden. 

Het vervolg

Hoe liep het af, zult u zich wellicht afvragen. Eric had het nu wel gezien. Hij besloot zijn tijd, vlijt, krachten en geld niet meer te besteden aan dergelijke projecten. En dat was toch ook een vorm van energiebesparing, zij het dan een beetje anders dan gepland.

(De namen zijn gefingeerd)

 

Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam

www.vandesandeadvocaten.nl

 

Ontdek zelf de voordelen van het VBO-lidmaatschap

Meer informatie