Inmiddels zijn we een paar weken onderweg in het nieuwe jaar. Sinds 1 januari zijn alle makelaars die aangesloten zijn bij een brancheorganisatie verplicht om gebruik te maken van een biedlogboek. We legden het in de vorige nieuwsbrief al uit, maar ik doe het nog een keertje, want ik zie in de markt dat het nog niet voor iedereen duidelijk is.
Een biedlogboek moet wel leiden tot Eerlijk Bieden
Een inschrijving:
Tijdens een inschrijving krijgt iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om een voorstel in te dienen voor een bepaalde deadline. Dat voorstel werd vroeger gedaan in een gesloten envelop. Veelal werd hier een notaris bij betrokken om – na het verstrijken van de deadline – de enveloppen te openen. Waarna de verkoper een besluit kon nemen aan wie de woning werd gegund. Dat is dus een gesloten systeem waarbij de verkoper tussendoor niet te horen/zien krijgt wat er binnen is gekomen. Dat krijgt men pas te zien ná het verstrijken van de deadline.
In het huidige systeem van het biedlogboek werkt dat dus precies hetzelfde. Noch de makelaar, noch de consument krijgt vóór het verstrijken van de deadline te zien welke biedingen er binnen zijn gekomen. De makelaar treedt na het verstrijken van de deadline in overleg met de verkoper en de verkoper besluit vervolgens aan wie de woning wordt gegund.
Een open veiling:
Bij een open veiling werkt het eigenlijk tegenovergesteld. Alle kandidaten krijgen real-time te zien welke biedingen er worden gedaan en kunnen daarop eventueel hun eerdere voorstel aanpassen. De open veiling beschikt ook over een deadline. Tot die tijd kan met een voorstel doen, of een eerder gedaan voorstel aanpassen. Deze methode wordt nog steeds gebruikt. Toezichthouders plaatsen hier nog wel eens de kanttekening bij dat dit prijsopdrijvend kan werken, maar dat terzijde. Aan het eind van de veiling bepaalt ook hier de verkoper aan wie de woning wordt gegund.
Regulier bieden:
In de huidige markt zien we dat er weer onderhandeld kan worden. Bij deze methode krijgt de geïnteresseerde kandidaat de mogelijkheid een openingsvoorstel te doen of een eindvoorstel uit te brengen bij de makelaar. De biedingen komen dan, zonder deadline, direct terecht bij de verkoper en de makelaar. Het staat de verkoper en makelaar vrij om dan met bepaalde kandidaten één voor één in onderhandeling te treden of de woning direct te gunnen aan een bepaalde kandidaat.
Tijdens iedere methode staat het de verkoper altijd vrij om van verkoopmethode te wisselen. Wel met de voorwaarde dat alle geïnteresseerde kandidaten daarvan op de hoogte worden gesteld, zodat iedereen gelijke kansen heeft.
Transparant
Bovenstaande is voor de professionele makelaar natuurlijk gesneden koek. En toch, het verbaast mij dat ik nu zie/hoor dat er makelaars zijn die dit spel niet willen begrijpen of denken daarmee toch de boel naar hun hand te kunnen zetten. En daar is het Biedlogboek nou juist NIET voor bedoeld. Werk gewoon op een transparante manier, met bovengenoemde mogelijkheden. We leggen een logboek aan en ik zie allerlei makelaars toch een beetje rare sprongen maken. Ik zie zelfs situaties voorbij komen die tuchtrecht waardig zijn. En ik zal niet schromen om, namens het Bestuur, er ook tuchtzaken van te maken als we zien dat makelaars zich niet gedragen. Of je nu lid bent van VBO, NVM, Vastgoedpro, dat maakt sinds 1 januari niet meer uit want we vallen allemaal onder het Centraal Tuchtrecht.
Ik ben overigens van deze situaties op de hoogte gesteld door VBO-collega’s die aankopen verzorgen voor hun klanten bij collega’s van andere brancheorganisaties. Het is jammer dat we nog geen dwingende certificatieregels hebben over de wijze waarop het biedlogboek gebruikt moet worden. VBO dringt hierop aan bij de overheid. @Hugo de jonge: Haast is geboden!
Ondertussen is natuurlijk de vraag voor wie dat biedlogboek eigenlijk beschikbaar moet zijn. Ik leg je dat graag uit.
Biedlogboek beschikbaar voor alle makelaars?
Moet het biedlogboek voor ALLE makelaars in Nederland beschikbaar zijn óf alleen voor de makelaars die gecertificeerd zijn, aangesloten zijn bij één van de brancheorganisaties én onder tuchtrecht vallen?
Als het biedlogboek beschikbaar moet zijn voor alle makelaars, hoor ik graag van jou hoe jij denkt het toezicht daarop vorm te geven. Per slot van rekening vallen die makelaars niet onder het centraal tuchtrecht en indien er dan iets mis gaat in het biedproces heeft de consument geen mogelijkheid om er over te klagen.
Als het biedlogboek alleen beschikbaar komt voor makelaars die gecertificeerd zijn, ingeschreven zijn bij een brancheorganisatie én dus onder het centrale tuchtrecht vallen, is het indienen van een klacht indien onverhoopt iets mis mocht gaan vrij eenvoudig. De consument (en iedere andere belanghebbende) kan dan een klacht indienen via https://www.degeschillencommissie.nl/klachtenloket-vastgoedprofessionals/
Ik ben wel benieuwd hoe de makelaars in Nederland hierover denken. Reageer gerust op deze blog.
Hans van der Ploeg
Directeur VBO