De particuliere verhuurder kampt met een slecht imago. De benaming ‘huisjesmelkers’ is nog steeds populair, en de media berichten gretig over superslechte woningen die voor veel geld worden verhuurd. Om over hennepplantages, gecombineerd met identiteitsfraude, nog maar te zwijgen. De verhuurbemiddelaar is in de beeldvorming dan al snel de handlanger van de verhuurder die het niet zo nauw neemt met de regels van goed verhuurderschap. De woningvraag is groot en het aanbod klein; dat werkt malafide praktijken in de hand. VBO-directeur Hans van der Ploeg is zich terdege bewust van het slechte imago. “Daarom is het onze verantwoordelijkheid om dat beeld te veranderen”, zegt hij. “Wij zijn dé organisatie die ervoor kan zorgen dat het kaf van het koren wordt gescheiden. Professionalisering is daarvoor de eerste voorwaarde. Én een eenduidige ‘regelset’ voor de landelijke huurmarkt. Die eenduidigheid moet er snel komen wat mij betreft.”
Wat bedoel je met die professionalisering?
“Dan heb je het in de eerste plaats over een adequaat kennisniveau en over het feit dat je je als bemiddelaar houdt aan de geldende beroeps- en gedragsregels van een brancheorganisatie als VBO. Maar ook over het bezit van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en over aansluiting bij de geschillencommissie makelaardij. En als het toch fout gaat, dien je je te onderwerpen aan het tuchtrecht. Steeds vaker ook wordt door gemeenten geadviseerd alleen zaken te doen met een georganiseerde bemiddelaar. De ‘boefjes’ in bemiddelaarsland zullen zich niet aansluiten bij een brancheorganisatie die eist dat ze zich aan deze regels houden. En dat is prima.”
Moet dat wettelijk worden geregeld?
“Waarschijnlijk wel. VBO is geen voorstander van nóg meer regels, maar ik denk dat er in dit geval weinig anders op zit. Wij willen geen regels die ondernemerschap praktisch onmogelijk maken, maar wellicht moet aansluiting bij een brancheorganisatie wél verplicht worden gesteld. Leden van VBO zijn bijvoorbeeld getraind in goede screening van kandidaat-huurders. We hebben daar mooie systemen, zoals Huurcheck, voor gebouwd. Ben je niet tevreden over een makelaar die is aangesloten bij een brancheorganisatie, dan kun je eenvoudig een klacht indienen bij – in ons geval – Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Bij niet-aangesloten bemiddelaars kun je hooguit klagen bij de makelaar zelf.”
Bestaat er een register van huurders en verhuurders?
“Nee, was het maar zo’n feest. Dan konden we daar de slechte huurders en verhuurders mooi registreren. De minister van Justitie en Veiligheid wil er in elk geval in het kader van de AVG – nog – niet aan. Wij zijn het daar niet mee eens: het voorkómen van maatschappelijke schade gaat wat ons betreft boven de privacy. Het kan toch niet zo zijn dat iemand malafide praktijken uitoefent in Brabant, daar gepakt wordt en een paar maanden later in Groningen vrolijk verder gaat met zijn duistere zaakjes; gewoon omdat daar niemand iets over hem weet? De consument moet de zekerheid hebben dat hij zaken doet met een betrouwbare bemiddelaar. En de bemiddelaar moet worden beschermd tegen huurders die geen goede bedoelingen hebben met de woning.”
Als ik verhuurbemiddelaar was en slechte plannen had, zou ik wel gek zijn als ik me aansloot bij VBO.
“Dat is precies wat ik bedoel. De boefjes wil VBO ook niet in haar vereniging hebben. De buitenwereld moet dan ook wel weten dat de waarborgen waar ik het over had, bij een niet-georganiseerde bemiddelaar niet geregeld zijn.”
Dan gaan die praktijken toch gewoon door?
“Maar dan weet je dus waar de betrouwbare beroepsbeoefenaars zitten: dat zijn degenen die zich onderwerpen aan de regels van de branchevereniging. Kijk: de basis van alle problemen is niet het slechte karakter van sommige bemiddelaars. Dat is het enorme tekort aan betaalbare woningen. Daarvoor is maar één oplossing: er moeten meer woningen gebouwd worden. Dat regel je natuurlijk niet op korte termijn. Maar dat tekort legt wel de basis voor het verdienmodel van sommige (foute) bemiddelaars, die bijvoorbeeld nog steeds ten onrechte bemiddelingskosten rekenen aan huurders. Als je eindelijk die woning of die kamer mag huren, pas je wel op om te gaan klagen over de bemiddelaar. Wat ons betreft moet je dat dus wél doen.”
Is er eigenlijk wel voldoende zicht op de hoeveelheid werk van een bemiddelaar?
“Daar heb je een belangrijk punt te pakken. Stel dat een bemiddelaar een maandhuur aan bemiddelingskosten rekent, dan kun je zelf uitrekenen dat dat bedrag eigenlijk gewoon te laag is. Want vergis je niet: er moet vaak behoorlijk veel werk worden verzet om de juiste kandidaat voor de woning te selecteren. Denk alleen maar eens aan het begeleiden van alle potentiële huurders die de woning willen bekijken. De verhuurder heeft natuurlijk geen zin om méér te betalen voor de bemiddeling. Dus zoekt de bemiddelaar naar andere wegen om toch uit de kosten te komen, hoe verkeerd dat ook is. Zo houden alle partijen elkaar in een wurggreep.”
En wat is daarvoor de oplossing?
“Verhuurders zullen moeten accepteren dat de tarieven omhoog gaan. Dat is niet leuk voor hen, maar het is waarschijnlijk toch het enige wat erop zit.”
Over screening gesproken; er was enkele weken geleden veel te doen over discriminatie van huurders.
“Lastig onderwerp. In sommige gevallen kan ik me namelijk best voorstellen dat verhuurders op basis van ervaringen uit het verleden, bepaalde huurders niet zien zitten. De taak van de bemiddelaar is om met de instrumenten die hem ter beschikking staan, betrouwbare kandidaat-huurders aan te brengen. Vooraf selecteren op bijvoorbeeld huidskleur of etnische achtergrond is daarbij echt uit den boze, ook als de verhuurder daarom vraagt. De verhuurder bepaalt vervolgens wie de woning mag huren.”
Waarom zou je als verhuurder dan een bemiddelaar in de arm nemen?
“Bemiddelaars zijn er om betrouwbare huurders te selecteren: gaat de huurder voorzichtig met het gehuurde om en betaalt hij netjes de huur. Op de markt zijn een aantal systemen beschikbaar om huurders te screenen. Het programma Huurcheck, dat VBO mede heeft ontwikkeld, is er een van. Huurcheck probeert ook aan te sluiten bij lokale regelgeving zoals in Rotterdam. Daar heeft de gemeente een aantal richtlijnen ontwikkeld voor veilig verhuren. Deze eisen worden verwerkt in Huurcheck zodat ze ook eenvoudig in de praktijk uitgevoerd kunnen worden.
Overigens vraag ik me wel eens af of dit soort lokale wetgeving voldoende is uitgedacht. Rotterdam schrijft bijvoorbeeld voor dat de bemiddelaar of verhuurder binnen drie maanden na ondertekening van de huurovereenkomst langs moet gaan bij de woning om te kijken of alles in orde is. Wordt de woning bijvoorbeeld niet gebruikt voor de wietproductie? De havenstad wil daarmee natuurlijk problemen aanpakken, en dat snap ik allemaal wel. Maar regelgeving moet wel uitvoerbaar blijven zeker als je als bemiddelaar in verschillende gemeenten actief bent. Ik vraag me dan af: waarom is er geen algemene ‘regelset’ voor heel Nederland? Dan weet iedereen waar hij aan toe is. Zolang die er niet is, zijn wij een voorstander van regels die gebaseerd zijn op de realiteit en op zelfregulering.”
Wat is het risico voor de verhuurder als een wietplantage in een huurwoning wordt ontdekt?
“In dat geval kan de verzekeraar besluiten dat de schade (die heel groot kan zijn) niet gedekt wordt. Had de verhuurder maar beter moeten oppassen! Wij bieden onze leden de Huurschadeverzekering aan: dan is ook die schade gedekt. Daarnaast kun je nog handhaving vanuit de gemeente tegemoet zien. Denk aan een boete of het sluiten van een woning. En als de levering van stroom niet op naam van de huurder stond, komt de elektriciteitsleverancier ook nog even langs om de gestolen stroom met je af te rekenen.”
Er zijn dus veel gemeente-overstijgende problemen. En kennelijk is het particuliere deel van de huurwoningmarkt nog niet goed in kaart gebracht.
“Dat klopt: het zou mooi zijn als er een systeem zou zijn waarin informatie over alle huurobjecten is ondergebracht. Een soort Kadaster voor verhuurtransacties, waarin alles te vinden is over de geschiedenis van het pand. Dat zou de transparantie zeker bevorderen. Je zou dan ook in één oogopslag de ontwikkeling van de huurprijs kunnen zien. Maar helaas is dat er allemaal nog niet. VBO ziet het als haar taak om het systeem te verbeteren. Kort gezegd: wij willen kwaliteit ontwikkelen, borgen en verhogen. Daarover zijn we in overleg met andere marktpartijen, het ministerie van Binnenlandse Zaken en een aantal gemeenten.”
Desondanks heeft VBO al veel bereikt.
“Dat is zeker waar: iedereen begrijpt dat we vechten voor de belangen van alle betrokkenen. We hebben in elk geval voor elkaar gekregen dat de wet aanzienlijk is verduidelijkt; bijvoorbeeld ten aanzien van de dubbele bemiddelingskosten. Voor sommige partijen was dat een pijnlijke operatie, maar het was nodig. Nu moeten we verder bouwen aan het vertrouwen in de beroepsgroep. Dat doen we bijvoorbeeld door kennisbevordering, educatie en een goede verzekering. Daarmee maken we het verschil!”
VBO en verbetering van de huurmarkt
2013: In opdracht van VBO onderzoekt Peter Risseeuw de aard en omvang van malversaties. Enkele conclusies: de huurmarkt wordt voor hennepteelt gebruikt, makelaars en bemiddelaars schieten tekort in de screening van huurders, er is bij meerdere spelers op de huurmarkt een kennistekort, en veel te veel bemiddelaars brengen bemiddelingskosten in rekening bij huurders.
2014: er is nog veel onduidelijkheid is over bemiddelingskosten. De bemiddelaar weet niet waar de grenzen liggen en de huurder krijgt soms onterechte kosten in rekening gebracht. VBO besluit om strikt te gaan handhaven en informeert de leden uitvoerig.
De uitzondering voor dubbele bemiddelingskosten bij onzelfstandige woonruimten wordt geschrapt. Met de gemeente Tilburg wordt intensief samengewerkt aan de aanpak van de hennepteelt. Via Huurcheck kunnen huurders gescreend worden.
2016: in Noord-Holland werkt VBO samen met politie en gemeenten om het gebruik van vrijesectorwoningen voor de teelt van hennep en andere criminele activiteiten tegen te gaan (het ‘stoplichtconvenant’). De samenwerking wordt later beëindigd vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag voor het uitwisselen van persoons- en/of politiegegevens.
2017: VBO pleit voor het vergroten van de particuliere huursector als smeerolie voor de woningmarkt. Er wordt een appel gedaan op (kleine) investeerders om meer in deze sector te investeren.
2019: Samen met NVM en Vastgoedpro pleit VBO ervoor dat de Wwft van toepassing wordt op alle huurtransacties.
