De winkelleegstand is in 2021 fors gedaald. Gezien de situatie in de afgelopen twee jaar is dat bijzonder. Gemeten in aantal panden daalde de leegstand van 7,5% aan het begin van 2021 naar 6,8% aan het eind van het jaar. Begin 2021 stonden nog 16.335 panden leeg, aan het eind van 2021 waren dat er nog 14.579, een afname van 1.756 panden, meldt Locatus.
De reden dat de leegstand daalt is het feit dat in 2021 bijna 2.000 panden uit de voorraad zijn onttrokken, een ongekend groot aantal. Het is in veel gevallen niet te achterhalen wat de nieuwe functie van een pand is, maar in de meeste gevallen zal dat een woning zijn. Volgens Locatus lijkt dat dan ook de voornaamste verklaring voor de afnemende leegstand: de overspannen woningmarkt.
De vraag naar woningen is op dit moment enorm groot. Gecombineerd met een stijging van de huizenprijzen van ongeveer 20% in 2021 is de ombouw van een leegstaand winkelpand naar een woning op veel plekken een interessante optie geworden.
Lang was de prijs van winkelvastgoed op de meeste plekken veel hoger dan de waarde van een woning. Maar door de oplopende leegstand ontstond er een overaanbod van winkelvastgoed en zijn de prijzen voor winkelvastgoed de afgelopen jaren gedaald. De prijzen van woningen zijn juist sterk gestegen, waardoor de verhoudingen nu heel anders liggen dan een aantal jaar geleden.
Pakweg 5 jaar geleden kon het verstandig zijn om een winkelpand voor langere tijd leeg te laten staan, omdat een nieuwe huurder voor een winkel vele malen meer op bracht dan de verhuur als woning.Nu zijn die prijsverschillen veel kleiner en kan soms de verhuur als woning al meer opbrengen. Als het pand dan geschikt is voor bewoning en de regelgeving het toelaat wordt er meer en meer gekozen voor een ombouw.
In de regelgeving zit gelijk een tweede verklaring voor de toename van het aantal omgebouwde panden. Daar waar iemand een leegstaand winkelpand wil ombouwen zal de gemeente daar in veel gevallen aan willen meewerken. Sterker nog, veel gemeentes zijn hier ook proactief mee bezig door de bestemming van winkelpanden te verruimen naar wonen of winkel. Daarnaast ziet Locatus meer en meer initiatieven waarbij een gemeente – al dan niet met subsidie – actief eigenaren van winkelpanden benadert om hen te verleiden tot de ombouw van hun pand.
Kijken we naar de panden die op 1 januari 2021 leegstonden (dat waren er 16.335), dan zien we dat 57% van deze panden aan het eind van het jaar nog steeds leeg stonden. Voor ruim een kwart van de panden is een andere invulling binnen de retail gevonden, maar met 16% van de panden is iets gebeurd waardoor het pand nu geen retail meer is. Het overgrote deel daarvan zal zijn omgebouwd naar iets anders en dat zal in veel gevallen een woning zijn.
De grootste procentuele afname van het aantal retailpanden zien we in de grote steden (meer dan 100.000 inwoners) buiten de winkelgebieden. Hier is bijna een kwart van de leegstaande panden omgebouwd naar een andere functie.
In de centra van deze grote steden is het laagste percentage panden omgebouwd (12%). Deze beperkte ombouw heeft ook effect op de ontwikkeling van de leegstand in deze centra. In veel soorten winkelgebieden is de leegstand aanzienlijk gedaald, maar in centrumgebieden van grote steden is de leegstand slechts beperkt gedaald (van 8,3% aan het begin van jaar naar 8,2% nu).
Wat zijn de verwachtingen voor de toekomst? Locatus zegt hierover: “Na twee jaar corona kunnen wij gelukkig constateren dat de leegstandsvoorspelling die wij in 2020 maakten (een toename naar ± 10% leegstand eind 2022) zeer waarschijnlijk niet zal uitkomen. Daarmee blijkt maar weer hoe moeilijk voorspellen is. We hebben niet de megastijging van de huizenprijzen kunnen voorzien die een uitlaatklep voor de oplopende leegstand blijkt te zijn. Daarnaast hebben de steunmaatregelen ook een sterkere rol gespeeld dan wij hadden verwacht.”
“Zolang de huizenmarkt dus zo overspannen blijft als zij nu is, lijkt de leegstand dus redelijk stabiel te blijven en misschien nog wel iets te dalen. Een dalende leegstand zorgt echter ook weer voor stijgende prijzen voor winkelvastgoed en dus voor minder ombouw naar woningen. Als dat gebeurt zal de leegstand weer wat gaan oplopen en gaan de prijzen weer dalen,” aldus het onderzoeksbureau tot besluit.
