Het NRVT hield woensdag 31 januari een rondetafelsessie voor stakeholders in het Fletcher Hotel in Nieuwegein. Centraal stond de vraag: waar zit anno 2024, met een snel veranderende wereld, de maatschappelijke meerwaarde van de register-taxateur?
VBO-directeur Hans van der Ploeg fungeerde hierbij als één van de drie panelleden, samen met Joost Daalmans (Senior Manager Tax & Legal, BDO) en Reinier Mijsberg (Head Valuation Team, ABN AMRO). Dat zorgde niet alleen voor verbaal vuurwerk, maar gaf de circa vijftig aanwezigen ook flink stof tot nadenken. Wat wel al helder is: met alle marktontwikkelingen die elkaar in razend tempo opvolgen, heb je als taxateur geen andere keus dan mee te bewegen.
Game changers
NRVT-directeur Bibi de Vries zei het in haar welkomstwoord: “We zien veel veranderingen in het vak van taxateur.” Rolf Harder, NVM-bestuurslid met taxeren als portefeuille, gaf daar vervolgens duiding aan in zijn introductiepraatje. Hij vatte de actuele ‘game changers’ samen in; environmental, social & governance (ESG), technologie (modellen, AI, machine learning), regelgeving & compliance en economische trends & marktdynamiek.
Hoe speel je als register-taxateur in op al die veranderingen en waarmee maak je het verschil? Wat te doen als de bank geen financiering afgeeft omdat er geen duurzaamheidsplan is, zo vroeg een LAV-taxateur in de zaal zich af. En waarom zit er soms nog 40 procent tussen waardebepalingen van hetzelfde object? En is de taxateur nou leidend in het bepalen van de waarde of zijn de marktgegevens dat, was een discussiepunt tussen enkele panelleden en deelnemers in de zaal.
Marktdata
Ook al jaren een discussiepunt: de beschikbare marktdata. “Het is eigenlijk een schande dat we de marktdata nog niet voor elkaar hebben”, vindt Hans van der Ploeg. “Die moeten we bijeen brengen voor de taxateur, zodat we het eindproduct beter maken. Maar dat is erg ingewikkeld, want partijen blijven bovenop hun eigen data zitten.”
Stichting Vastgoeddata (StiVAD) zou daar volgens Van der Ploeg een rol in kunnen vertolken en de VBO-directeur pleit ook voor het beschikbaar stellen van (huur)data door banken. Mijsberg kon daar geen bevestigend antwoord op geven. Vanuit de zaal werd er gevraagd waarom de overheid daar geen rol in kan spelen. Moet die niet alles verplicht beschikbaar maken/stellen, zoals in andere landen?
Meerwaarde
De meerwaarde van de taxateur, die zit vooral in de onderbouwing van de waardering , aldus Van der Ploeg. “Als een modelwaarde niet klopt, maar de financiering daar wel op is afgesteld, dan kun je stevig in de problemen komen als consument. De taxateur moet het bewijs leveren dat zijn waardering klopt en daar zit de maatschappelijke meerwaarde. En niet dat een taxateur een handtekening zet onder een modelwaarderapport waarvan niet bekend is op welke wijze die modelwaarde tot stand is gekomen.
We dragen een gezamenlijke verantwoordelijkheid om de taxateur een onafhankelijke positie te gunnen, maar het is lastig. Dan praat je met partijen over die modelwaardeleveranciers en dan doet één van hen weer niet mee, omdat het ‘bedrijfsgeheim’ is. Zelfs nu NRVT tucht een uitspraak heeft gedaan over het desktoptaxatieproduct, blijven banken dat product maar gewoon vragen aan taxateurs. Dan is er weinig respect voor de rol van de taxateur. Mijn oproep aan financiers, maar eigenlijk aan de hele beroepsgroep, laten we dit voor eens en altijd finaal oplossen.”
Convenanten
VBO is voorstander van een verbod op tussenpersonen/organisaties die taxatie-opdrachten verzamelen en van banken die taxatievoorkeurslijstjes van taxateurs aanhouden. “Laten we daar mee kappen. Er moet één kwaliteitsnorm komen voor een onafhankelijke positie van taxateurs”, betoogt Van der Ploeg. “Ook de Nederlandse vereniging van Banken zit in de Centrale Raad van het NRVT. Keurt daar de kwaliteitsnormen goed die we daar vaststellen, maar vervolgens ontwikkelen ze zelf ook nog een norm en ontstaat er dus rechtsongelijkheid tussen taxateurs.”
VBO zette zich vorig jaar achter de schermen al in om tot een convenant te komen om een aantal problemen op te lossen. Na negen versies kwamen de betrokken partijen er nog niet uit. “Bizar hoe financiers de onafhankelijkheid van het taxateursvak klaarblijkelijk anders interpreteren. Een blamage in de markt. De modelwaarden zijn nu een schimmig en ondoorzichtig stuk papier, terwijl de handtekening wat waard moet zijn.” Mijsberg nuanceerde die kritiek en gaf aan dat verandering doorvoeren lastig is, mede door de vele stakeholders. Hij vindt de zelfredzaamheid ook belangrijk. “Ik mis kwaliteit. Taxateurs kijken te weinig naar zichzelf. Spring uit the box, intrinsieke motivatie, daar gaat het om.”
‘Flexibiliteit & transparantie’
Linda Hennink, directeur-secretaris van de Waarderingskamer, was eveneens aanwezig. De Waarderingskamer richt zich op toezicht en advies rondom Woz-taxaties. “Welk belang geldt voor welke taxateur, dat is heel belangrijk.” Ze doelde daarmee op de verschillen tussen Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch en Wonen. Waarbij er natuurlijk steeds sprake is van weer een ander type maatschappelijke waarde. Van de traditionele belangen van institutionele beleggers tot de hedendaagse belangen van agrariërs en hun toekomst als piekbelaster. “We moeten niet alle taxateurs over één kam scheren. Flexibiliteit en transparantie zijn belangrijk en daar moeten we pragmatisch mee omgaan”, stelt Hennink.
Conclusie
De rondetafelsessie, die om het middaguur werd afgesloten met een lunch, is wat VBO betreft voor herhaling vatbaar. Ook de aanwezige taxateurs en andere stakeholders waren enthousiast. De conclusie? Taxateurs zijn in de basis verantwoordelijk voor hun product en eigen ontwikkeling in de branche, maar om maatschappelijke meerwaarde te kunnen blijven bieden anno 2024, dienen zij wel heldere richtlijnen te krijgen. Zodat het eindproduct beter wordt. Daarvoor is uniformiteit in de beroepsgroep (lees: één kwaliteitsnorm, één centraal tuchtrechtsysteem, één transactiedatabase) van evident belang. Mogelijk kan de overheid daar een rol in spelen. De werkwijze van financiers dient kritisch onder de loep te worden genomen.
Wie weet kan 2024 het taxateursvak nieuw elan brengen, al is het zo slecht allemaal niet. Of zoals VBO-taxateur André Schots het zei: “De kwaliteit van het vak is echt toegenomen, alleen dit komt nog niet tot uiting in de markt.”
